L’administration de biens en quelques lignes

Tout savoir sur le métier d’administrateur de biens

Date de mise à jour : 12/05/2024

Mot(s) clé(s) :

Focus sur le secteur immobilier et de l’administration de biens

Selon l’étude annuelle du secteur immobilier de la FNAIM (fédération nationale des agents immobiliers) publiée en avril 2023 et les derniers statistiques de l’INSEE, voilà quelques statistiques d’évolution du logement et de l’administration de biens en France :

  • 36,6 millions de logements en France (3 millions de plus en 10 ans).
  • 1 logement est occupé en moyenne par presque 2 personnes (1,8 selon l’étude qui prend en compte les résidences secondaires).

Composantes de l’immobilier et de l’administration de biens :

les propriétaires occupants

  • Une baisse des propriétaires occupants (baisse significative sur Paris ce qui signifie que de moins en moins de parisiens sont propriétaires de leur logement)
  • Parmi les 17 millions de propriétaires occupants sur le territoire français, 1/3 ont un emprunt en cours. Evidemment, il y a un fort contraste entre le nombre propriétaires occupants dans les grosses agglomérations (21 % en région parisienne) et en milieu rural (93 %).

Taille des logements selon la catégorie en 2019 en %

Taille des logements selon la catégorie en 2019 (en %)
Catégorie de  1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces 6 pièces ou plus Ensemble
66,4 73,9 79,7 85,2 88,7 87,9 82,1
3,8 1,7 0,8 0,5 0,3 0,3 0,9
14,2 12,7 10,0 7,3 5,8 6,7 8,8
15,5 11,8 9,4 7,0 5,2 5,1 8,2
Ensemble 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

Source : Insee

  • Lorsqu’on est propriétaire, c’est l’achat d’une maison qui a le plus fort attrait : en France les propriétaires habitent à plus de 55 des maisons
  • Le futur propriétaire d’une maison achète davantage dans l’ancien que dans le neuf ou de se faire construire une maison. D’ailleurs certains territoires limitent de plus en plus les permis de construire.
  • Le nombre de résidences secondaires n’augmente plus (alors que dans les deux dernières décennies, les chiffres ont explosé). Cette statistique est nationale et ne prend donc pas en compte les statistiques sur certains départements. Selon l’INSEE, 80 % des  de 3 pièces sont des 

Les locataires occupants

  • Sur le marché du logement locatif, 2/3 des locataires sont dans un logement privé, 1/3 vivent dans un logement social.
  • Le taux de vacance des logements ralentit depuis plusieurs années. C’est certainement la résultante de la taxe mise en place pour les logements vacants mis en place par Bercy.

L’administration de biens

Les activités d’administration de biens se décompose en deux grands pôles qui sont la copropriété et la gérance.

Les deux secteurs sont organisés de la même façon. Ces métiers se pratiquent dans l’administration de biens indépendants ou dans des groupes immobiliers. En revanche pour la gestion immobilière dans le secteur social, les postes et organisation sont différents et le cadre aussi puisque la notion de propriétaire n’existe pas.

➡LA COPROPRIÉTÉ est une des activités d’administrations de biens syndic de copropriété :

Le gestionnaire (syndic), son assistante et leur comptable sont responsables de la gestion d’un ensemble d’immeubles en copropriété (entre 40 et 50 immeubles pour des confirmés). Ils doivent gérer les parties communes des immeubles, espaces verts, gardiens ou employés d’immeubles, garantir de la maîtrise des charges et entretenir, valoriser le patrimoine de leurs clients (les copropriétaires).
Le Gestionnaire passe 50% de son temps au bureau et le reste sur les immeubles. Il anime les conseils syndicaux et assemblées générales, participe aux réunions de chantier et suit les travaux votés en assemblée générale, rencontre les prestataires et fournisseurs sur place pour contrôler la bonne application de leur contrat de prestation…Le gestionnaire est là pour appliquer les décisions prises en AG, conseiller les copros et valoriser le patrimoine.

L’assistante a un rôle déterminant dans le binôme car elle est seule à rester au bureau, à recevoir les demandes des copropriétaires, à gérer les urgences et demandes de dépannage. C’est le maillon indispensable entre le gestionnaire, les copropriétaires, les fournisseurs et tous les interlocuteurs. Elle prépare les AG (convocations et résolutions), gère les sinistres, le courrier courant, les mises à jour des carnets d’entretien et répond à la plupart des demandes journalières des clients, avocats, notaires…
Le comptable garantie la justesse des comptes de l’immeuble en contrôlant les factures, gérant la trésorerie, appelant les fonds et en fin d’exercice en arrêtant les comptes. Il gère les clients débiteurs, les ventes de lots et répond à toutes les questions d’ordres comptables émanant des clients. Il prépare l’ensemble des pièces et annexes comptables nécessaires aux assemblées générales et anime les vérifications de comptes avec les conseils syndicaux.

➡LA GÉRANCE est une des activités d’administration de biens

Le gestionnaire, son assistante et leur comptable sont responsables de la gestion des appartements (lots isolés ou immeubles entiers) des propriétaires qui leur donnent mandat. Il doit gérer la vie du bail, la vie du locataire et faire en sorte que le lot ne perde pas de sa valeur en veillant à l’entretenir correctement.
Le Gestionnaire assure tout le relationnel avec le propriétaire, il est garant de l’application du mandat. Il doit trouver le bon locataire, garantir le reversement des loyers au propriétaire, s’assurer des prix des locations, entretenir l’appartement, faire le lien avec le syndic, représenter le propriétaire aux assemblées générales et régler tous les différents juridiques (impayés, litige bail, non respect du bail…).

L’assistante, plus en rapport avec le locataire, gère le quotidien, les pannes et autres tracas, s’occupe des congés donnés par le locataire, remet les biens en location, traite le courrier courant. Elle gère les sinistres, récupère les attestations d’assurances et de contrat d’entretien des chaudières…

Le comptable doit facturer les loyers, encaisser les paiements et reverser aux propriétaires ce qui leur revient, suivre les impayés et payer les factures pour le compte des propriétaires. Il gère également les régularisations de charges et prépare les éléments pour l’élaboration des déclarations de revenus fonciers des propriétaires. Il est en contact avec les propriétaires et les locataires.

Ces fonctions existent aussi dans l’immobilier d’entreprise mais le rapport client est différent puisqu’il s’agit de professionnels, les lois et obligations régissant les baux ne sont pas les mêmes et les montants concernés sont plus élevés. Il y a aussi une notion de reporting plus présente et l’aspect chiffres et plus présent.

➡LA NEGOCIATION IMMOBILIERE est une des activités dans l’administration de biens

Voici les différents métiers concernés de la négociation immobilière : agent immobilier ; mandataire immobilier ; promoteur immobilier ; négociateur immobilier.

L’administration de biens salaire

Les dates marquantes de ce qui relève d’un cabinet administration de biens salaire :

  • l’administration de biens, une activité très dynamique de 2000 à 2007
  • affaiblissement significatif en 2008 par la crise économique et financière de 2008 et un net recul en 2009 (–0,6 %).
  • un rebond dès 2010 jusqu’en 2018 (+2,0 %)
  • une stabilité de 2018 à 2022

Selon l’INSEE, les activités immobilières hors location ont été parmi les plus dynamiques en 2019 et des services marchands qui progressent dans leur ensemble. Cependant l’administration de biens immobiliers connaît une activité moins fluctuante que les agences immobilières et les marchands de biens.

Malgré la crise sanitaire depuis 2020, le marché de l’immobilier est resté stable pendant la crise sanitaire.

En 2020, selon le baromètre de Meilleurs Agents publié par Les Echos, les prix ont légèrement progressé en juillet : +0,3% dans toute la France et +0,2% pour les dix plus grandes villes dont Paris. En 2021, malgré la crise sanitaire durable, le secteur immobilier se porte bien.

Mais depuis 2023, la crise de l’immobilier impacte l’activité d’administration de biens avec un effondrement des transactions et un marché locatif très impacté par les règlementations sur les diagnostics.

et côté rémunération, les évolutions ?

Si les niveaux de rémunération sont restés globalement stables sur cette dernière décennie, il convient d’abord de préciser que les salaires ont toujours été plus élevés en copropriété qu’en gérance. Le travail y étant réputé plus difficile.

L’administration de biens salaire se détermine selon plusieurs critères :

  • l’âge,
  • l’expérience,
  • la formation initiale,
  • le nombre et la nature des volumes gérés.

Ces critères sont à mettre en regard de l’organisation en place au sein du cabinet.

La tendance est la suivante… pour l’administration de biens salaire

En copropriété

Le gestionnaire gère environ 40 à 45 immeubles pour 1 800 à 2 000 lots, ou 30 à 35 immeubles pour 2 000 à 2 200 lots. Il est épaulé d’une assistante et d’un comptable qui à lui seul peut tenir un portefeuille de 1 000 lots ou plus s’il est lui-même assisté d’un aide comptable.

En gérance

Le gestionnaire gère environ 1 000 lots, avec une assistante, et 600 à 700 lots, seul, aidé d’un comptable. Un gestionnaire, sans assistante et sans comptable, peut gérer 200 à 230 lots.

Ces chiffres sont à modérer selon que le portefeuille est réputé en bon état ou en souffrance. Un gestionnaire aura beaucoup plus de travail si le portefeuille était vacant avant son arrivée.

D’une façon générale, il convient d’abord de préciser que les salaires sont plus élevés en copropriété qu’en gérance. Le travail y étant réputé plus difficile.

La rémunération va s’affiner selon plusieurs critères : l’âge, l’expérience, la formation initiale, le nombre et la nature des volumes gérés. Ces critères sont à mettre en regard de l’organisation en place au sein du cabinet.

Pour donner une tendance, on peut dire que :

EN COPROPRIETE :

Le gestionnaire gère environ 40 à 45 immeubles pour 1 800 à 2 000 lots, ou 30 à 35 immeubles pour 2000 à 2200 lots. Il est épaulé d’une assistante et d’un comptable qui à lui seul peut tenir un portefeuille de 1 000 lots ou plus s’il est lui-même assisté d’un aide-comptable.

EN GERANCE :

Le gestionnaire gère environ 1 000 lots avec une assistante et 600 à 700 lots seul, aidé d’un comptable.
Un gestionnaire, sans assistante et sans comptable, peut gérer 200 à 230 lots.
Ces chiffres sont à modérer selon que le portefeuille est réputé en bon état ou en souffrance. Un gestionnaire aura beaucoup plus de travail si le portefeuille était vacant avant son arrivée.

L’administration de biens salaire constaté en moyenne en Ile-de-France (K€ annuels)

0 à 2 ans
2 à 5 ans
5 à 10 ans
+ de 10 ans
Différentiel des salaires Paris/ régions
Directeur d’agence
60/70
70/80
80/90
-5 à – 10%
Directeur copropriété
50/60
60/70
65/75
-5 à – 10%
Gestionnaire copropriété
30/35
35/42
42/50
0 à – 5 %
Assistant copropriété
23/30
30/32
32/35
0 à – 10%
Directeur gérance
35/45
45/50
50/60
60/70
0 à – 10%
Gestionnaire Gérance
30/35
30/35
35/40
/45%
0 à – 5%
Assistant gérance
20/22
22/25
25/30
0 à – 5 %

et l’administration de biens salaire en comptabilité immobilière

0 à 2 ans
2 à 5 ans
+ de 5 ans
Différentiel des salaires Paris/ régions
Comptable gérance
25/30
30/35
35/45
-5 à – 15%
Comptable copropriété
28/32
32/38
38/45
-5 à – 15%
Aide comptable
20/25
-5%

 

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